「親が残した古い家、どうすればいいかわからない」
「解体してから売った方がいいのか、そのまま売った方がいいのか」
空き家・古家の売却を検討している方から、最もよく出る質問のひとつです。
結論から言うと、どちらが正解かは物件と状況によって異なります。このページでは判断のポイントを整理します。
山形市の空き家問題と売却の現状
全国的に空き家の増加が社会問題となっており、山形市も例外ではありません。相続や住み替えによって発生した空き家が、管理されないまま放置されるケースが増えています。
空き家を放置するリスクは以下の通りです。
- 建物の劣化が進み、売却価格が下がる
- 草木の繁茂・害虫・不法投棄などが発生する
- 「特定空家」に指定されると固定資産税の優遇がなくなる場合がある
- 近隣からのクレームや行政からの指導が入ることがある
「いつか売ろう」と先送りにするほど、選択肢が狭まる可能性があります。
解体して更地で売るメリット・デメリット
メリット
買主の間口が広がる
更地は建物の制約がないため、注文住宅を建てたい方・建売業者・駐車場として使いたい方など、幅広い買主にアプローチできます。
購入後すぐに活用できる安心感
買主が建物の状態を心配する必要がないため、購入の意思決定がしやすくなります。
値交渉の材料を減らせる
古家付きの場合、買主から「解体費用分を値引きしてほしい」と交渉されることがよくあります。更地にすることでその余地をなくせます。
デメリット
解体費用がかかる
木造一戸建て（30坪程度）の解体費用は、おおむね150〜200万円が目安です。建物の規模・構造・立地・廃材の量によって変動します。
解体後は固定資産税が上がる
建物が建っている土地は固定資産税が軽減されています（住宅用地の特例）。解体して更地にすると、この軽減がなくなり固定資産税が上がります。売却が長引く場合は注意が必要です。
解体しても売れるとは限らない
解体費用をかけても、立地や形状の問題で売却が難しい場合もあります。解体前に不動産会社に相談することをおすすめします。
現状渡し（古家付き）で売るメリット・デメリット
メリット
解体費用がかからない
そのまま売却するため、売主が解体費用を負担する必要がありません。手取り額を確保しやすくなります。
リノベーション需要を取り込める
古い家をあえてリノベーションして住みたいという買主層が一定数います。状態が良好であれば、そうした層への訴求が可能です。
すぐに売り出せる
解体工事の期間（1〜2ヶ月）を待たずに、すぐ販売活動を開始できます。
デメリット
買主層がやや絞られる
建物の状態を気にする買主もいるため、更地と比べると購入を躊躇されるケースがあります。
値交渉されやすい
「解体費用分を差し引いてほしい」という交渉が入りやすくなります。
インスペクション（建物検査）を求められることがある
買主が建物の状態を確認したいとして、インスペクションを条件にしてくることがあります。
どちらを選ぶべきか：判断の基準
以下を参考に判断してください。
| 状況 | おすすめの方針 |
|---|---|
| 解体費用を出す余裕がある | 更地にして売る方が買主の幅が広がりやすい |
| できるだけ費用をかけたくない | 現状渡しで売り出してみる |
| 建物の状態がかなり悪い | 更地の方が売りやすいケースが多い |
| 建物の状態がまだ良好 | 現状渡しでリノベーション層を狙う |
| 早く売りたい | 現状渡しで適正価格から始め、反応を見て判断 |
| 売却を急がない | 市場の反応を見てから解体を検討する |
迷う場合は、まず現状渡しで売り出してみて、反応が薄ければ解体を検討するという順番が費用リスクを最小化できます。
「空き家バンク」という選択肢もある
山形市では、空き家の売買・賃貸を促進するための「空き家バンク」制度があります。移住希望者や地域への定住を望む方に向けた情報提供の仕組みです。
通常の売却とは異なるルートになりますが、条件によっては活用できる場合があります。詳しくは山形市の窓口または不動産会社にご相談ください。
売り出す前にやっておくこと
古家・空き家を売却する際、事前に対応しておくと印象が良くなる点があります。
最低限の清掃・片付け
内見時の第一印象は重要です。室内の荷物の片付けや、草木の手入れだけでも印象が変わります。大がかりなリフォームは基本的に不要です。
固定資産税・公共料金の確認
滞納がないか確認しておきましょう。売却前に精算が必要なケースがあります。
境界の確認
隣地との境界が不明確な場合、売却前に測量・境界確認が必要になることがあります。特に土地の売却では重要です。
まとめ
古家・空き家の売却は「解体してから」か「現状のまま」か、どちらが正解かは一概には言えません。費用・期間・物件の状態・立地を総合的に判断する必要があります。
まずは不動産会社に相談して、現状のまま売った場合と更地にした場合の両方の見通しを聞いてみることをおすすめします。
株式会社Ilove（アイラブ）は山形市を中心に不動産売却のご相談を承っています。
査定・相談は無料です。まずはお気軽にご連絡ください。
電話相談：023-647-6230（平日 9:00〜18:00）
公開日：2026年5月
監修：株式会社Ilove